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斗转星移,房地产行业将去向何方?    

斗转星移,房地产行业将去向何方?

  2014年伊始,中国房地产迎来了“倒闭潮”,如杭州的金星房产公司、宁波的兴润置业投资有限公司、上海莱兴地产有限公司都于2014年初相继宣布破产。连续十年疯涨的中国房价突然“刹车急停”,第一季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%,3月单月增速已降至-7.5%,新开工面积单月增速仅-21.9%。而随着李嘉诚13年末撤市,万科主席王石也对的2014年楼市预料“非常不妙”。截至六月初,万科A跌逾2%,华夏幸福跌近5%,保利地产跌2%。加上从今年银行开始减少或停止对房地产开发商的放贷,随着资金链的紧张,中小型房地产开发商的日子越来越难过。

  房子,这个本该只是几根钢筋、几包水泥、几袋沙土组成的“故事”,发展为何如此扑朔迷离?2014年国内地产“神话”真要即将破灭了吗?还是如同一些地产业专家提出的14年是“五年增长,两年放缓,七年一循环”的正常规律?

  不可否认,14年的地产业发展的确出现“停滞”,但这并不能说明地产业开始即将出现崩盘,同样,14年的行情也不是由所谓“正常规律”引起的。天策行分析认为,“7年循环”一说并不能说明市场发展的方向,市场发展,尤其是中国楼市,其自身受到诸多因素的影响,这种因素并非客观,而是来自于主观,所以“7年循环”不存在固定规律运作一说,而是人为强加的观点(如果所有投机商们都等在第八年的转折点,楼市发展就不会像今天这么混乱)。14年的房地产行业,将一场在国家调控下的“优胜劣汰”生存战。

  所谓国家调控,是指14年楼市震荡,很大原因不是由市场自身造成的,而是受到政策改革的影响,其目的就是为了一边稳定市场行情,一边消除楼市“泡沫”, 政府如今想要的是“稳”,通过并由“稳”改变中国经济存在的问题, 而“稳”就是“进”:

  2008年国际金融危机爆发,为了缓解中国经济增速快速回落、出口出现负增长、大批农民工返乡、经济面临“硬着陆”等问题,中国政府投资了“四万亿”用来救以应对危机到来,从而保证了中国GDP以每年以7.5%高速增长。如果今天房地产行业崩盘,地产行业崩盘将引起一系列房地产关联的产业的连锁反应,这带来的将是又一波金融危机,而其最先冲击的就是弱势群体,从而引起温饱和失业问题。谁都不愿意中国这个尚未回过神来的市场再次面对这种“硬着陆”的问题。同时房地产行业不同于其他,其自身应有价值不符合实际价值,而且房产自身并不产生附加值,其属于单笔投资,之后再不能产生任何生产利润。如果地产行业在国家经济中的的比重越来越大,楼市一旦崩盘,国家经济将很难重整,如日本经济,至今没有缓过来的原因,正是受到二十多年前楼市崩盘的影响。当初政府的“四万亿救市”就变得毫无意义。

  然而也正是这四万亿,影响了国内经济的正常发展:突发性的征发钞票使得人民币在国内市场出现极大的贬值,产生通货膨胀;虽然四万亿推进了经济结构战略性调整和发展方式转变,也拉动了全社会投资稳定经济的发展,然而由此却造成了投机商和中小型房地产商越来越多,大众对房地产行业投资热情过大,使得正常消费市场信心不足,“买房抗通胀”的概念渐渐深入人心,房地产行业的“畸形”投资由此产生。

  可以说,近年房价疯涨的原因,除了土地供应量减少,地价抬高促成土地的高溢价,政府垄断土地经营市场,各类契税增加和相应法律法规缺乏(如民间借贷融资、不动产实名制登记和房产税至今未能实施)之外,最主要的就是“四万亿”等“热钱”的流入。同时国家政府只是一个“服务型”部门,一个国家的经济不能一直靠政府的“救济、补差”过日子,这有驳经济发展的规律。所以,14年的楼市震荡,就是要逐步消除四万亿以及“历史”带来的“泡沫”。由此,克强经济学提出的“政府不推出刺激经济的政策,而是通过逐步缩减国家主导的投资行为”,就是要通过减少国家性投资,减少人民币的发行,逐步回收“四万亿”,降低通货膨胀率;而通过“推行结构改革,以短痛换取长期的可持续发展”。从而解决四万亿带来的 “线上线下” 盲目刺激问题,同时通过鼓励其他中小型企业发展、放松对中小型企业的放贷标准,转变民众的投资方向,降低房市热度,为中小型企业的发展提供了足够的空间,也使得国家未来的经济增长点逐渐增多;而最为关键的“去杠杆化,以大幅削减债务,降低借贷与产出比”使得银行业将对房地产相关业务的策略调整为:“总量控制、结构调整、区别对待。对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行,对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停”。从而逐步缩减房地产行业的比重,让市场经济重回正常轨道。

  我们再回头来看2014年地产行业:虽然房地产各大上市公司半年来的业绩都以“缩水”为主,但并没有出现大面积崩盘的态势(房地产行业由于其门槛较高,国家只要通过调控几个龙头上市公司就能保证其行业的稳定)。然而新政策的改革也面临着很大的问题:执行力不足:

  对于长期吃惯“高蛋白”的地方政府、银行和中小型开发商来说, 新政策带来的“去泡沫化”使得2014年变得异常艰难:由于今年的震荡主要是由国家通过银行贷款调控引起的,银行被要求停止或减少向房地产业务贷款,但通过开发商的银行资金链断裂,迫使其降低房价,从市场中获得资金来源。然而由于限购令等政策仍然存在,开发商的利益增长点并不多,地方政府收入比重又以土地出售为主,少了开发商的税收和还息,地方收入势必减少,如中国2014年房价跌幅前三位的城市.新乡、衡水、菏泽,当地财政上半年比去年同期减少了43.7%。所以地方政府又不得不放开限购、限贷令,银行也只能继续房地产行业的放贷业务,但是一旦继续放松银行贷款政策,房市的发展又会回到“暴利时代”。如此,新政策的出台则变得毫无意义。所以2014年下半年的发展,是去?是留?是死守?还是转型?都给地方上带来深深的疑问。

  心态转变

  天策行品牌策划公司分析认为在如今这个信息普及化的时代,暴利时代已逐渐变成微利时代,大家对待房市的都需要改变。尤其是政府机构,应逐渐改变以出售土地为主的地方产业支柱模式,并同时大力发展地方实体经济。

  动作转变

  在中国,房市虽然是刚需,短期内不会出现如日本崩盘、美国次贷危机等问题,但市场房价也的确“泡沫”很多。政府机构整体运作和认识如果没有改变,单纯只靠控制降低贷款等经济手段在短期内虽然会有一定效果,但就长期而言,弊大于利。政府机构只有从整体意识和手段进行转变,才能引导地产行业顺利转型,比如抓紧普及不动产登记制度和推行房产税相关的法律法规,通过法律途径降低市场矛盾;通过银行贷款手段房价的波动,有张有弛,调整相应的税收政策。同时广泛建立和采购公租房和廉价房的,通过公租房降低房市热度,改变房地产行业的畸形投资(据统计仅2010年,全国就用八万多家企业放弃自己原有的生产经营模式,转型成房地产开发公司,而正是这些中小型开发商,成了2014年房产战争的“炮灰”)。

  而对于房地产行业,天策行品牌策划公司则认为,如要想躲过今年的倒闭潮,抓紧转型是当前的主要任务。

  找到新的业绩增长点,从单一业务转向其他行业或领域

  龙头上市公司由于自身有着庞大的资金链,技术转型并不是很大的问题,通过技术转型改变过去传统依靠房价、地段为主的模式,扩充利益增长点(如保利地产新推出地产服务业、SOHO中国开发网络地产营销业、万达收购的海外城市地标、万科地产实验的3D房模打印等)。就现阶段最先遭受打击的则是中小型开发商而言,他们不像上市公司那样,失去了银行贷款这个大资金链的扶持,它们的运作将举步维艰。所以,解决资金链是目前任务的重中之重,以14年楼市走向来看,从售楼入手的资金量微乎其微(如全国54个城市较去年端午假期成交下滑27%,较今年五一假期成交量环比下降了15%),所以,通过短期民间借贷周转,虽如饮鸩止渴,但也是中小型地产商的缓解燃眉之急。而最为关键的在于这笔资金绝不可继续用于地产项目开发使用,而应用在与政府、大型房产公司合并、挂靠,或者中小型开发商之间相互整合、转型上面,扩大融资渠道,积极转变产品内容等(以杭州已破产金星房产公司为例,在资金链已经出现问题的时候,该公司拒绝了某国有地产公司提出的45%股份收购案,同时也拒绝将公司名下的已有一些商品房转为公租房。最后,公司新的融资计划宣布失败,只能申请破产)。

  学会从上往下看,重塑品牌定位、价值诉求和企业文化

  而对于中小型开发商来说,最重要的是学会以政府发展的眼光来看待自身发展和政策的动向:因为政府出台系列政策,很大一部分是根据行业龙头的行动而定,所以同样的整治政策出台,对中小型房地产造成的冲击却是致命的。如已经破产的浙江兴润置业投资有限公司的长汀项目,原来评估土地有1000万元/亩,现在同地段绿城买去的地,只值328万元/亩,跌幅达59.2%。另外中小型地产商需要重塑自身的品牌价值,展示自身企业文化,通过展示自身的安全、诚信原则,来吸引顾客,同时各地避免与大型房地产商直接竞争抢地,避免“地王”争夺战、区域战(以沈阳为例,政府所在地的搬迁引起了当地房价暴跌,尤其是些尚未完工的地产项目,其处境十分危险。而政府搬迁的部分原因,则是由于某大型的地产上市公司在新址上构建完成新的生态旅游圈)。中小型地产商的竞争力根本无法与其相竞争,所以,中小型地产商应学会明哲保身,合理优化地产产业。

  总而言之,中国地产业高利润的时代结束,地产投资将逐渐减淡,投资多元化和房价平稳增幅将是中国房价未来新的发展趋势。

 

 

 

 

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